房產(chǎn)中介工作總結(jié)與計劃

　　總結(jié)是把一定階段內(nèi)的有關(guān)情況分析研究，做出有指導(dǎo)性結(jié)論的書面材料，它可以幫助我們總結(jié)以往思想，發(fā)揚成績，不妨坐下來好好寫寫總結(jié)吧。你所見過的總結(jié)應(yīng)該是什么樣的？下面是小編收集整理的房產(chǎn)中介工作總結(jié)與計劃，僅供參考，歡迎大家閱讀。

房產(chǎn)中介工作總結(jié)與計劃1

　　一、充分認(rèn)識開展房地產(chǎn)市場秩序整治活動的重要性

　　開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪�治活動，是落實科學(xué)發(fā)展觀、維護人民群眾利益的重要體現(xiàn)，是履行好政府市場監(jiān)管職責(zé)，貫徹落實國家保增長、保民生、保穩(wěn)定決策部署的重要舉措，也是推動反腐倡廉工作、維護公平和正義、構(gòu)建社會主義和諧社會的一項重要內(nèi)容。

　　各級、各有關(guān)部門一定要充分認(rèn)識開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪�治活動的重要性和緊迫性，以高度的責(zé)任感和使命感，采取有效措施，扎扎實實地搞好房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪�治活動。通過整治，使全市房地產(chǎn)市場領(lǐng)域違法違規(guī)行為得到有效遏制，市場行為更加規(guī)范有序。

　　二、房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪�治工作重點

　　（一）房地產(chǎn)項目審批和開發(fā)環(huán)節(jié)。重點查處在項目立項、土地取得、規(guī)劃審批、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為，查處非法占地、私自圈占集體土地、在集體土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、不按規(guī)定條件開發(fā)利用土地、不按項目核準(zhǔn)批復(fù)的規(guī)模和內(nèi)容建設(shè)、不按批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案開發(fā)建設(shè)、抽逃注冊資本以及住宅小區(qū)內(nèi)不按規(guī)劃條件進行配套建設(shè)等行為。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)。重點查處未取得預(yù)售許可證或未按預(yù)售許可證批準(zhǔn)范圍預(yù)售商品房、違規(guī)收取定金或預(yù)收款、房屋面積計算特別是分?jǐn)偯娣e計算中弄虛作假或售房合同中不按規(guī)定標(biāo)明套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偯娣e、擅自出租出售公用部位或配套設(shè)施、違規(guī)虛假或不規(guī)范廣告（包括未按規(guī)定刊登預(yù)售許可證號、使用房地產(chǎn)廣告禁止的廣告用語、未按規(guī)定的要求明示價格、面積等內(nèi)容）以及囤房惜售、哄抬房價、偷稅漏稅等行為。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)中介服務(wù)。重點查處未申領(lǐng)營業(yè)執(zhí)照、未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)資格或資質(zhì)，私自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)或超范圍從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)、虛假或不實信息騙取中介費、偽造（涂改、轉(zhuǎn)讓）房地產(chǎn)中介注冊證（資質(zhì)證、資格證）、在房地產(chǎn)中介服務(wù)中弄虛作假、謀取不正當(dāng)利益以及中介服務(wù)機構(gòu)和中介從業(yè)人員參與炒房、擾亂市場正常秩序的`行為。

　�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)物業(yè)管理。重點是查處開發(fā)企業(yè)未通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，違反規(guī)定將未繳存首期住宅專項維修資金的房屋交付買受人，沒有取得相應(yīng)資質(zhì)從事物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)、違反規(guī)定擅自設(shè)立收費項目、擅自改變公共建筑和公用設(shè)施用途等行為。

　　三、房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪�治活動方法步驟

　　(四)總結(jié)鞏固階段（12月底前）。各領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位對專項整治情況進行總結(jié)，連同依法查處的典型案例，書面報市房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪�治活動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，并做好迎接上級部門抽查的準(zhǔn)備工作。各職能部門要針對此次整治工作中發(fā)現(xiàn)的問題，建立健全房地產(chǎn)市場監(jiān)管的長效機制，促進房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。

房產(chǎn)中介工作總結(jié)與計劃2

　　一、土地增值稅已成為重要稅種

　　我國1994年1月1日開征土地增值稅，十幾年來，對促進我國土地使用制度改革，推進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，增加財政收入，發(fā)揮了作用，土地增值稅與營業(yè)稅、企業(yè)所得稅已成為重要稅種。進行一項土地增值稅清算鑒證，被鑒證單位營業(yè)稅1000萬元，企業(yè)所得稅1000萬元，土地增值稅也會達到這個水平。另外，土地增值稅稅率高，30%甚至是40%，房價高的地區(qū)無疑增值稅要很高，這些都說明土地增值稅是重要稅種。

　　二、審核鑒證難點多

　　1.普通住宅鑒別

　　鑒別是普通住宅還是非普通住宅，是實施土地增值稅審核鑒證的關(guān)鍵，因為鑒別為普通住宅房地產(chǎn)企業(yè)將享受增值額20%以下免征土地增值稅優(yōu)惠，而非普通住宅是不能免征土地增值稅的，鑒別中有一個難點問題，即應(yīng)由稅務(wù)部門來實施，還是應(yīng)由社會中介組織來實施，目前規(guī)定與從稅務(wù)機關(guān)得到的答復(fù)存在不確定性。

　　另外一個難點，就北京地區(qū)而言，歷史上有兩個普通住宅鑒別標(biāo)準(zhǔn)，一個是北京市地方稅務(wù)局、首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室《關(guān)于土地增值稅若干征收管理問題的補充通知》（京地稅二[1996]431號）規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)：按單棟樓號平均每戶建筑面積120平方米以下為普通住宅；另一個是北京市建設(shè)委員會《關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》（京建住[xx]528號）規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)：小區(qū)建筑容稅率1.0（含）以上，單套建筑面積140（含）平方米以下，實際成交價低于同級別土地住房平均交易價格1.2倍以下，同時滿足三條標(biāo)準(zhǔn)的為普通住宅。鑒別普通住宅怎樣使用這些文件標(biāo)準(zhǔn)，是廢止[1996]431號文，還是[1996]431號文與[xx]528號文共同使用等，沒有十分明確規(guī)定。

　　筆者認(rèn)為，普通住宅的鑒別應(yīng)由稅務(wù)部門來實施，稅務(wù)部門代表政府有權(quán)威性，過去也是由稅務(wù)部門向房地產(chǎn)開發(fā)商提供《普通住宅審核表》來實施的。至于怎樣使用文件標(biāo)準(zhǔn)來鑒別普通住宅，筆者認(rèn)為，北京市xx年5月30日公布了普通住宅新的三個標(biāo)準(zhǔn)，那么，xx年6月1日之前房屋竣工的土地增值稅清稅項目，鑒別普通住宅應(yīng)執(zhí)行京地稅二[1996]431號文件規(guī)定，而之后房屋竣工的執(zhí)行京建住[xx]528號文新規(guī)定。這符合實體法從舊，程序法從新的法律規(guī)定原則。

　　國家對全國范圍的普通住宅問題也曾作出規(guī)定：xx年6月1日起，應(yīng)同時滿足住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上、單套建筑面積120平方米以下、實際成交價低于同級別土地住宅平均交易價1.2倍以下的為普通住宅，這也說明xx年6月1日之后竣工的房屋，普通住宅鑒別要使用1.0以上、120平方米以下、1.2倍以下三個標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

　　普通住宅鑒別，還存在一個不能忽視的問題，普通住宅標(biāo)準(zhǔn)僅對商品住宅而言，不適用非住宅（商鋪）。

　　2.容積率的計算

　　xx年5月國家規(guī)定了滿足三條標(biāo)準(zhǔn)的房屋為普通住宅，其中住宅小區(qū)建筑容積率要在1.0以上，這是一個平均化、綜合性標(biāo)準(zhǔn)條件，筆者覺得還不夠妥當(dāng)。房地產(chǎn)企業(yè)往往成片開發(fā)房屋，各種屬性棟樓俱在，需要每棟樓去鑒別是普通住宅還是非普通住宅為宜，使用棟樓容積率更為妥當(dāng)些、貼切些。然而，如何計算棟樓容積率呢？小區(qū)平均化、綜合性容積率，按照國家規(guī)劃部門《審定設(shè)計方案通知書》總建筑面積與用地面積相除求得，棟樓容積率可按房屋實測報告書商品住宅實測可售面積（不包括非住宅實測可售面積、未公攤實測面積）與棟樓分?jǐn)偟挠玫孛娣e相除求得，棟樓分?jǐn)偟挠玫孛娣e可采用土地出讓合同分?jǐn)傆玫孛娣e數(shù)。

　　3.可售面積問題

　　土地增值稅審核鑒證，須臾離不開房屋實測報告書中可售面積。當(dāng)預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達到可售總面積85%以上時，要進行土地增值稅清算，計算售房平均單價也要使用可售面積。棟樓分為商品住宅可售面積，還有商品非住宅（底商）可售面積，地下車位整體轉(zhuǎn)讓某單位的，還應(yīng)分出地下車位可售面積。商品住宅可售面積是最重要的，應(yīng)依據(jù)實測報告書數(shù)據(jù)，摘取加計確認(rèn)，不要把實測報告書單獨列示的未公攤面積加計入，向購房人（業(yè)主）出售車位的，車位可售面積也不要加計入。

　　4.應(yīng)付工程款與預(yù)提費用

　　國家稅務(wù)總局在國稅發(fā)[20xx]187號文規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除�！北本┦械胤蕉悇�(wù)局貫徹187號文進一步規(guī)定：“各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用不得包括在扣除項目金額中”，這里“或應(yīng)付”所說的應(yīng)付費用，筆者認(rèn)為是指會計核算計入“應(yīng)付賬款”科目中的預(yù)提費用事項，并不是指“應(yīng)付工程款”一類應(yīng)付款。

　　預(yù)提費用不得列在扣除項目金額中扣除，規(guī)定正確，而符合條件的應(yīng)付工程款，即有嚴(yán)密合同協(xié)議，有洽商變更增項減項手續(xù)，有工程監(jiān)理審批，特別是有的還獲得了工程款正式發(fā)票，應(yīng)該允許列在扣除項目金額中扣除。

　　房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)事項需求資金大、周期長，出現(xiàn)成本已經(jīng)發(fā)生，而款項未支付工程款是很正常的，沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)能夠在不發(fā)生負(fù)債的狀況下完成開發(fā)。允許正常應(yīng)付工程款列在扣除項目金額中扣除，也體現(xiàn)了稅負(fù)公平性原則，不能只要求房地產(chǎn)企業(yè)在清算中將收益入足，而不要求房地產(chǎn)企業(yè)在清算中將合理合法的成本――應(yīng)付工程款入足。

　　5.四項成本新規(guī)定

　　國家稅務(wù)總局在國稅發(fā)[20xx]187號文中首次提出“四項成本”問題，即“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費，建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不完整的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的`建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除�！�

　　北京市地方稅務(wù)局貫徹187號文則規(guī)定：清算項目中四項成本每平方米扣除額，明顯高于《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》單方造價金額的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)核定扣除額。

　　四項成本新規(guī)定是國家針對多年來土地增值稅征收還不盡人意而提出的，僅對商品住宅而言，不包含非住宅（底商）四項成本。社會中介組織人員鑒證中，要將住宅與非住宅四項成本分開，計算出商品住宅四項成本，去與國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)成本對照，圓滿完成土地增值稅鑒證。

　　6.出具鑒證報告的計稅單位

　　筆者近期看到幾篇籌劃土地增值稅的文章，有的籌劃追求“避稅”，將必須分開進行土地增值稅計算的兩個計稅單位，等劃為一個計稅單位去計算、去“避稅”，節(jié)省的稅實際是偷到的稅。

　　社會中介組織在進行土地增值稅鑒證中，一定要劃清計稅單位，按計稅單位的具體情況去出具鑒證報告，該分開出報告的，要分開出報告，需要合在一起出報告的，且不能多余的分開去出報告。按劃分的計稅單位去出報告，大致有兩類情況：

　�。�1）單棟樓開發(fā)清算項目。有非住宅（底商）的，當(dāng)住宅部分為普通住宅的，應(yīng)將住宅與非住宅（底商）作為兩個計稅單位分開出具報告；當(dāng)住宅部分為非普通住宅的，可以將住宅與非住宅（底商）合為一個計稅單位出具報告。沒有非住宅（底商）的，則住宅為一個計稅單位出具報告。

　�。�2）多棟樓（分期分批開發(fā)、開發(fā)小區(qū)開發(fā)等）開發(fā)清算項目。應(yīng)按單個棟樓入手劃清計稅單位出報告。首先，劃清單棟樓住宅計稅單位與非住宅（底商）計稅單位，進而劃清住宅計稅單位是普通住宅還是非普通住宅計稅單位，再對配套設(shè)施醫(yī)院、學(xué)校、幼兒園、郵電通訊、會所等進行劃分，有償轉(zhuǎn)讓的劃分為一個計稅單位，移交政府或公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的劃分為另外一個計稅單位。

　　多棟樓開發(fā)清算項目，按單棟樓計稅單位出報告為宜，對于開發(fā)期間同一、棟樓屬性一致、樓層結(jié)構(gòu)相同、成本規(guī)模相同、同為普通住宅或同為非普通住宅、同為有償轉(zhuǎn)讓或同為用于非營利性社會公共事業(yè)，可以合為一個計稅單位出報告，但要持謹(jǐn)慎性原則，還要注意與主管稅務(wù)部門溝通。杜絕將不一致性的棟樓計稅單位合為一個計稅單位出報告，避免稅收流失。

　　三、審核鑒證專業(yè)技術(shù)要求高

　　一是要求社會中介組織人員對企業(yè)仍在使用的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》、《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》有較深的理解，特別對開發(fā)成本六項成本，即取得土地使用權(quán)支付的費用、土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費用分類知之較深。社會中介組織人員要懂得會計、稅法，也要懂一些工程預(yù)算及技術(shù)問題，要懂經(jīng)濟類法規(guī)，還要了解一些建筑法規(guī)，會編成本支出會計分錄，也要會看一些建筑圖紙。

　　二是要求社會中介組織人員有較高的電腦技術(shù)水平。房地產(chǎn)企業(yè)建一棟樓幾千萬元，甚至幾億元。建一片樓是幾十億元，甚至是上百億元，相應(yīng)會計核算憑證多、賬冊多，工程合同協(xié)議也十分龐大。這就要求社會中介組織人員會用電腦從被鑒證單位核算系統(tǒng)或局域網(wǎng)“導(dǎo)取”數(shù)據(jù)，篩選、分類、審核、打印輸出鑒證數(shù)據(jù)底稿，實現(xiàn)土地增值稅鑒證程序化、電算化。

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