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房屋買賣合同不成立時(shí)定金如何處理
在人民愈發(fā)重視法律的社會(huì)中,合同的用途越來(lái)越廣泛,合同是企業(yè)發(fā)展中一個(gè)非常重要的因素。那么一般合同是怎么起草的呢?下面是小編為大家整理的房屋買賣合同不成立時(shí)定金如何處理,歡迎閱讀,希望大家能夠喜歡。
定金是在合同訂立或履行之前支付的以一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的一種債權(quán)擔(dān)保方式。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金,該規(guī)則被稱為“定金罰則”!岸ń鹆P則”旨在督促債務(wù)人履行債務(wù),適用于合同訂立的雙方或債權(quán)人與債務(wù)人雙方,且應(yīng)以書面形式約定。
對(duì)于購(gòu)房合同而言,定金雙方指向的是房屋買賣的雙方,其目的是為了保證買賣雙方能夠按時(shí)簽訂正式的商品房購(gòu)買合同,如果一方違約導(dǎo)致無(wú)法簽訂購(gòu)房合同,定金是對(duì)守約方的保護(hù)和救濟(jì)。
在當(dāng)前房地產(chǎn)行情劇烈變化的形勢(shì)下,買賣房屋退定金的糾紛非常多見(jiàn),對(duì)于交了定金,最終沒(méi)能成功購(gòu)房的情況下,如何成功處理定金的問(wèn)題,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條有規(guī)定:“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”
需要特別澄清的一個(gè)常見(jiàn)認(rèn)識(shí)誤區(qū)是,很多購(gòu)房者認(rèn)為交了定金就必須要簽訂合同,要不然的話不簽訂合同,那么會(huì)導(dǎo)致自己構(gòu)成違約也就不能要回定金,因此就違心的與開(kāi)發(fā)商簽訂了對(duì)自己明顯不利的合同,這種認(rèn)識(shí)是不對(duì)的。如果開(kāi)發(fā)商在收取定金的時(shí)候,并未同購(gòu)房者協(xié)商確定房屋買賣合同的主要內(nèi)容,也未將商品房買賣合同的文本向購(gòu)房者出示,那么因此導(dǎo)致最終未能訂立商品房買賣合同的,這個(gè)在法律上是被界定為不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,并不是購(gòu)房者違約。
二、購(gòu)房定金合同糾紛該如何處理
1、首先要確認(rèn)協(xié)議的效力,如果合同無(wú)效,定金應(yīng)該全部返還。例如:沒(méi)有經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格的購(gòu)買未滿五的經(jīng)濟(jì)適用房協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效協(xié)議,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房是保障性住房,是解決住房困難問(wèn)題人的住房問(wèn)題,是有資格準(zhǔn)入性質(zhì),特別是未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房只能賣給有經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格的人;
2、其次要確認(rèn)協(xié)議有無(wú)有欺詐、重大誤解等情況,如果有,可以在簽訂協(xié)議之日起一年之內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷,在協(xié)議撤銷后,定金應(yīng)該全部返還。例如,如果賣家隱瞞房屋有重大安全隱患的情況,就屬于欺詐。
3、再次,在協(xié)議合法有效的情況下,就要確定誰(shuí)是違約方,誰(shuí)是守約方,給付定金的一方如果違約無(wú)權(quán)要回定金,收受定金的一方如果違約,應(yīng)該雙倍返還定金;
4、如果只是簽訂了定金協(xié)議(比如定金支付書、房屋認(rèn)購(gòu)書等),在定金協(xié)議約定的簽訂正式房屋買賣合同之前,如果因?yàn)橘I賣雙方關(guān)于買賣合同的具體條款沒(méi)有達(dá)到一致而導(dǎo)致買賣合同沒(méi)有成立,各不承擔(dān)違約責(zé)任,定金應(yīng)該全部返還;
5、謹(jǐn)慎簽訂定金協(xié)議,在沒(méi)有和賣家全部協(xié)商一致的情況下,不要給付定金,另外定金要直接給付給賣家,減少環(huán)節(jié)就是減少糾紛;購(gòu)買期房可以不簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書而直接簽訂商品房預(yù)售合同;
6、為了避免發(fā)生糾紛,任何承諾最好都要落實(shí)成書面的東西,個(gè)人簽字就生效,公司必須蓋單位的合同專用章才生效;錄音、證人證言都可以作為證據(jù)。
法律依據(jù):
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》
第四條:出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的,如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
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